Fideicomiso au Mexique : acheter en étranger à Puerto Escondido

Puerto Escondido se trouve entièrement dans ce que le droit mexicain appelle la zona restringida. Pour un acheteur étranger, cela change la manière d'acheter, pas la possibilité d'acheter. L'outil prévu par la loi s'appelle le fideicomiso, une fiducie bancaire. Voici comment il fonctionne, ce qu'il coûte, ses limites, et pourquoi il oblige à choisir un bien sous escritura.

L'essentiel en quatre points

• Dans une bande de 50 km le long des côtes, un étranger ne peut pas acquérir le dominio directo (la propriété directe) d'un terrain. C'est l'article 27, fraction I, de la Constitution mexicaine.
• Pour un usage résidentiel, la voie légale est le fideicomiso : une banque mexicaine détient le titre, vous êtes le bénéficiaire avec les droits d'usage et de jouissance.
• Le fideicomiso ne fonctionne qu'avec un bien sous escritura pública. Un terrain en acta de posesión, communal ou ejidal, ne peut pas y entrer en l'état.
• Le prête-nom n'est pas une alternative : la loi sanctionne la simulation.

## Qu'est-ce que la zona restringida

L'article 27 de la Constitution réserve aux Mexicains et aux sociétés mexicaines le droit d'acquérir la propriété des terres. Il ajoute que, « dans une bande de cent kilomètres le long des frontières et de cinquante sur les plages », les étrangers ne peuvent « en aucun cas » acquérir le dominio directo.

La Ley de Inversión Extranjera (LIE) reprend cette définition à son article 2 : c'est la zona restringida. Puerto Escondido, comme toute la côte de Oaxaca, s'y trouve. Hors de cette zone, un étranger peut acheter en direct après un accord préalable avec la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), selon l'article 10-A de la même loi.

Le fideicomiso, concrètement

Le fideicomiso est un contrat de fiducie signé devant notaire. Il réunit trois parties :

• Fideicomitente : le vendeur, qui apporte le bien à la fiducie.
• Fiduciario : une banque mexicaine autorisée, qui devient titulaire légal du bien.
• Fideicomisario : vous, l'acheteur étranger, avec le droit d'usage et de jouissance.

L'article 12 de la LIE précise que ce droit d'usage inclut les fruits du bien, y compris les revenus de son exploitation. Soyons précis : vous ne détenez pas de derecho real direct sur le terrain, et c'est voulu par la loi. En pratique, la banque agit uniquement sur vos instructions.

Le permis de la SRE

C'est la banque, par ses délégués fiduciaires, qui demande le permis à la SRE, exclusivement par voie électronique. La demande indique notamment les noms et nationalités des parties, les bénéficiaires substituts, la durée, l'usage prévu, la description du bien et sa distance de la zone fédérale maritime.

La loi fixe à la SRE un délai de cinq jours ouvrables pour répondre ; sans réponse, le permis est réputé accordé (LIE, art. 14). Une fois émis, il est valable 180 jours naturels, prorogeables une fois. Les droits du permis sont de 21 650 MXN selon le barème 2026 publié par la SRE.

Durée et renouvellement

Un fideicomiso dure au maximum 50 ans et peut être prorogé à la demande de l'intéressé (LIE, art. 13). La prorogation est elle-même une démarche auprès de la SRE, avec ses propres droits.

Ce que vous pouvez faire

• Habiter et aménager le bien comme un propriétaire.
• Louer : les revenus locatifs font partie du droit d'usage prévu par la loi.
• Vendre : vos droits sont cessibles, et la banque exécute la vente sur vos instructions.
• Transmettre : le contrat permet de désigner des fideicomisarios sustitutos, qui prennent le relais à votre décès.

Cette désignation est un vrai atout pour une famille. Elle ne remplace pas pour autant une réflexion patrimoniale dans votre pays de résidence : faites-la valider par votre conseil.

## Ce que coûte un fideicomiso

Seuls certains montants sont publics. Voici ce que l'on peut affirmer :

• Droits du permis SRE : 21 650 MXN (barème 2026).
• Inscription au Registro Nacional de Inversiones Extranjeras : effectuée par la banque, dans les 40 jours ouvrables suivant la constitution (LIE, art. 32).
• Honoraires de la banque : frais de constitution puis administration annuelle. Il n'existe pas de grille officielle ; ils varient selon la banque, la région et le dossier.

S'y ajoutent les frais habituels d'un achat : notaire, registre, impôt local de mutation et predial annuel. Ils varient selon le notaire et la municipalité. Notre conseil : demandez un devis écrit à deux ou trois banques et au notaire avant de signer la promesse.

L'alternative : la société mexicaine

Un étranger peut détenir jusqu'à 100 % d'une société mexicaine dont les statuts contiennent la clause d'admission des étrangers. Par cette clause, les associés étrangers renoncent à invoquer la protection diplomatique de leur pays pour ces biens.

Cette société peut acquérir la pleine propriété en zona restringida, mais seulement pour un usage non résidentiel, avec un avis à la SRE dans les 60 jours ouvrables (LIE, art. 10). Pour un usage résidentiel, elle doit elle aussi passer par un fideicomiso.

Quand cela a-t-il du sens ? Lorsqu'il existe une activité réelle : hôtel, location exploitée comme une entreprise, projet de développement. Le règlement de la LIE classe d'ailleurs ces usages comme non résidentiels. Mais une société implique une comptabilité, des déclarations fiscales et des formalités sociales tenues à jour, faute de quoi la responsabilité des associés peut être engagée. Pour une maison de vacances ou une résidence principale, le fideicomiso est en général plus simple.

Ce qui ne fonctionne pas

Le prête-nom

Acheter au nom d'un ami ou d'un partenaire mexicain revient à lui donner le bien. Juridiquement, il en est le propriétaire, et vous n'avez aucun droit inscrit. Son décès, son divorce ou ses dettes deviennent votre problème.

La loi est explicite : l'article 38 de la LIE sanctionne la simulation d'actes destinée à permettre à un étranger de jouir ou de disposer d'un bien en zona restringida, avec une amende pouvant atteindre le montant de l'opération. Le président du Colegio Nacional del Notariado Mexicano a rappelé que ces montages exposent aussi à la perte du bien au profit de la Nation.

La terre ejidale ou communale

Pour être ejidatario, il faut être mexicain (Ley Agraria, art. 15). Les droits sur une parcelle ejidale ne peuvent être cédés qu'à d'autres ejidatarios ou à des avecindados (art. 80), eux aussi mexicains (art. 13). Les terres communales sont inaliénables, imprescriptibles et insaisissables (art. 99).

Un étranger ne peut donc pas détenir ces terres par un fideicomiso, ni « à travers » un contrat privé.

Pourquoi le fideicomiso exige une escritura

Le fideicomiso repose sur un transfert de propriété au profit de la banque. Le contrat doit être passé en escritura pública devant notaire, et le permis exige une description précise du bien : mesures, limites, surface. Sans titre de propriété inscrit, il n'y a rien à transférer.

C'est pourquoi la distinction entre escritura et acta de posesión est décisive à Puerto Escondido. Nous l'expliquons en détail dans notre article escritura ou acta de posesión. Une parcelle ejidale qui a obtenu le dominio pleno et l'a fait inscrire relève ensuite du droit commun (Ley Agraria, art. 82) ; mais c'est une procédure à vérifier au cas par cas, et nous ne promettons jamais qu'un bien en posesión pourra être régularisé.

Autre point pratique : chaque banque a ses propres critères. L'une des grandes banques du pays indique par exemple que son produit couvre des logements construits. Pour un terrain nu, vérifiez en amont quelle banque accepte le dossier.

Pour filtrer d'emblée les biens compatibles, utilisez notre sélection de biens sous escritura.

Calendrier et documents

1. Offre et vérification du titre : escritura, inscription au registre, absence de charges.
2. Choix de la banque et dossier : passeport, documents du vendeur, identité des bénéficiaires substituts, de l'éventuel mandataire, et du bien.
3. Permis SRE : délai légal de cinq jours ouvrables ; une banque indique environ 12 jours ouvrables une fois le dossier complet.
4. Signature de l'escritura devant le notaire, qui intègre le contrat de fideicomiso.
5. Inscriptions au registre public et au Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, par le notaire et la banque.

Le calendrier global dépend du notaire, de la banque et de la qualité du dossier ; nous ne donnons pas de délai universel. Un achat peut se faire à distance : selon le cas, procuration ou signature électronique pour l'acte. Le détail du parcours d'achat est dans notre guide pour acheter à Puerto Escondido.

Comment nous coordonnons notaires et banques

Chez Ocean Puerto, le statut juridique figure sur chaque annonce. Nous travaillons avec des notaires et des avocats indépendants, nous réunissons les pièces, et nous alignons les délais de la banque et du notaire. Vous êtes accompagné en français du premier échange jusqu'à la signature, et l'acheteur ne nous verse aucune commission : elle est incluse dans le prix.

« Le fideicomiso ne se règle pas la veille de la signature, résume Antoine Volatier. Je préfère qu'un acheteur sache dès la première visite si un bien peut entrer dans un fideicomiso, et qu'il renonce à celui qui ne le peut pas. »

Pour le cadre complet, voir notre accompagnement juridique et le guide de l'acheteur.

Parlons de votre projet

Vous envisagez un achat à Puerto Escondido et voulez savoir si un bien précis est compatible avec un fideicomiso ? Écrivez-nous ou contactez-nous sur WhatsApp : un conseiller vous répond en français.