Escritura ou acta de posesión : le titre à Puerto Escondido

En parcourant les annonces de terrains à Puerto Escondido, vous remarquerez vite un écart surprenant : deux parcelles de surface comparable, dans le même secteur, affichées à des prix très différents. La moins chère est rarement une bonne affaire cachée. Le plus souvent, elle se vend avec une acta de posesión et non avec une escritura pública. La différence n'est pas une question de forme : elle touche à la nature même de ce que vous achetez.

Pour un acheteur francophone habitué à l'acte authentique et à la publicité foncière, c'est le point à comprendre avant toute offre. Voici comment fonctionne le régime foncier mexicain et ce que nous vérifions avec nos clients.

Trois régimes fonciers

L'article 27 de la Constitution mexicaine pose que la propriété des terres appartient à l'origine à la Nation, qui peut en transmettre le domaine aux particuliers, « constituant la propriété privée ». Le même article, en sa fraction VII, reconnaît la personnalité juridique des ejidos et des communautés agraires et protège leur propriété sur la terre.

À Puerto Escondido, les trois régimes coexistent :

• La propriété privée : elle se transmet devant notaire et s'inscrit au registre public de la propriété (Registro Público de la Propiedad). C'est l'équivalent de la pleine propriété que vous connaissez.
• L'ejido : une forme de propriété collective issue de la réforme agraire. La loi agraire (Ley Agraria) lui reconnaît une personnalité juridique et un patrimoine propre (art. 9). Ses terres se répartissent entre zone d'habitat, terres d'usage commun et parcelles individuelles.
• Les bienes comunales (terres communales) : la communauté est propriétaire de sa terre et elle est représentée par un Comisariado de Bienes Comunales. La loi rend ces terres inaliénables, imprescriptibles et insaisissables, sauf apport à une société dans les conditions de l'article 100 (art. 99).

## Escritura pública et acta de posesión

L'escritura pública

C'est l'acte authentique reçu par un notaire (notario público), qui rédige l'acte, vérifie le bien et se charge de l'inscription. Avant la signature, il remonte la chaîne des titres, demande le certificat de libertad de gravámenes et vérifie que l'impôt foncier et l'eau sont à jour. Après la signature, il inscrit l'acte au registre public de la propriété : c'est cette inscription qui rend votre droit opposable aux tiers.

L'acta de posesión

C'est le document par lequel, dans la pratique locale, on constate un droit de possession sur une terre d'ejido ou communale. Ce n'est ni une escritura ni un titre de propriété privée. La terre reste soumise à la loi agraire et aux décisions de l'assemblée de la communauté. Vous achetez une place dans ce régime, pas le sol lui-même.

Le dominio pleno : comment une parcelle d'ejido devient privée

La loi agraire prévoit une procédure, le dominio pleno (pleine propriété), pour qu'une parcelle d'ejido entre dans le droit commun :

1. L'assemblée de l'ejido, lorsque la majorité des parcelles sont délimitées et attribuées, autorise les membres à adopter le dominio pleno (art. 81).
2. Le membre demande au Registro Agrario Nacional (RAN), le registre agraire fédéral, de radier sa parcelle. Le RAN délivre un titre de propriété, inscrit ensuite au registre public de la propriété. La terre cesse alors d'être ejidal et relève du droit commun (art. 82).
3. Lors de la première vente, la famille, les personnes ayant travaillé la parcelle, les membres de l'ejido, les résidents et l'ejido lui-même disposent d'un droit de préférence de 30 jours. Faute de notification, la vente peut être annulée (art. 84).

Deux précisions. Le dominio pleno sur une parcelle ne change pas la nature des autres terres de l'ejido (art. 83). Et les terres communales ne suivent pas cette voie, puisque la loi les déclare inaliénables. C'est pourquoi nous ne vous dirons jamais qu'une possession « pourra être régularisée plus tard ». Une procédure peut exister ou non : cela dépend de la terre, de l'assemblée et des autorités.

## Pourquoi le statut juridique crée de tels écarts de prix

Avec une escritura, vous payez la sécurité juridique : une chaîne de titres inscrite, la possibilité de revendre ou de transmettre devant notaire, un droit opposable aux tiers. Avec une acta de posesión, vous payez l'usage d'un terrain selon des règles collectives.

Pensez aussi à la suite. Si votre projet est une maison de vacances louée une partie de l'année puis transmise à vos enfants, la question de la succession et de la revente se posera tôt ou tard. Un terrain en escritura arrive à ce moment avec un dossier que n'importe quel notaire peut examiner. Une possession dépend d'un acheteur prêt à accepter les mêmes conditions, en général à un prix qui en tient compte.

Pour un acheteur étranger, une autre question se pose. Puerto Escondido se trouve en zone restreinte, où l'étranger détient un bien résidentiel par l'intermédiaire d'une fiducie bancaire : notre guide du fideicomiso l'explique en détail. Avant de vous attacher à un terrain, demandez par écrit au notaire et à la banque fiduciaire si ce bien précis peut entrer dans un fideicomiso.

Ce qu'il faut vérifier

Bien en escritura

• Recherche au registre public : le vendeur est-il le propriétaire inscrit, et la surface correspond-elle à l'acte ?
• Certificado de libertad de gravámenes : délivré par le registre public, il atteste l'absence d'hypothèque, de saisie ou d'autre charge. Exigez un certificat récent, l'équivalent d'un état hypothécaire à jour.
• Situation cadastrale, impôt foncier et eau : la loi sur le cadastre de l'État d'Oaxaca impose l'inscription de tous les biens et exige la fiche et l'évaluation cadastrales avant que le notaire n'établisse l'acte. Elle précise aussi que l'inscription au cadastre ne crée aucun droit de propriété ou de possession (art. 59). Un avis d'impôt foncier n'est pas un titre.
• Relevé topographique : pour vérifier que les limites sur le terrain correspondent aux documents.

Terre d'ejido ou communale

• Attestations du RAN : la démarche RAN-04-051 permet d'obtenir des attestations d'inscription, de validité des droits, ou la liste des membres de l'ejido ou de la communauté aux droits en vigueur. Elles confirment qui détient réellement le droit qu'on vous propose.
• Procès-verbaux d'assemblée : si l'on vous annonce un dominio pleno, demandez la résolution de l'assemblée et le titre délivré par le RAN, puis vérifiez son inscription au registre public.
• Qui peut acquérir : la loi agraire permet à un membre de l'ejido de céder ses droits parcellaires à d'autres membres ou à des résidents de la même communauté, par écrit devant deux témoins, avec ratification devant notaire et avis à l'autorité de l'ejido (art. 80). Un comunero peut céder ses droits à des proches et à des résidents (art. 101). Un avocat doit vous dire, par écrit, quelle serait votre propre position.

Ces vérifications se font à distance. Nous avons déjà mené des achats entièrement à distance : visites vidéo, revue des documents, contrats sur des plateformes de signature électronique reconnues. Notre accompagnement juridique coordonne la revue avec des notaires et avocats indépendants, en français.

Les risques d'un achat avec une seule acta de posesión

• Aucune propriété privée à inscrire : votre droit dépend du régime agraire et des décisions de l'assemblée.
• Des actes non inscrits fragiles : un acte qui devait être inscrit au RAN et ne l'a pas été ne produit d'effets qu'entre les parties et n'est pas opposable aux tiers (art. 150).
• Des terres qui ne peuvent pas être vendues : les actes visant à aliéner des terres d'habitat ou d'usage commun sont nuls de plein droit, sauf exceptions prévues par la loi (art. 64 et 74).
• Des litiges ultérieurs : le cabinet américain Fredrikson & Byron décrit des acheteurs ayant construit sur une terre d'ejido, avant que l'ejido ne conteste la vente et n'agisse pour récupérer le terrain bâti.
• Aucune conversion garantie : la promesse que « l'escritura arrive bientôt » n'engage que celui qui la fait.

Quand nous vous dirions de ne pas acheter

Ce que nous dirions à un ami : n'achetez pas en possession si vous prévoyez une construction importante, une revente rapide, ou si personne ne peut vous présenter par écrit la chaîne des droits. Certains acheteurs acceptent la possession en connaissance de cause, à un prix qui la reflète. L'erreur est de découvrir la différence après le virement.

Notre façon de travailler

• Statut juridique affiché sur chaque annonce : escritura pública, acta de posesión ou les deux. Pour ne voir que les biens titrés, utilisez le filtre escritura, ou consultez nos terrains à vendre.
• Notaires et avocats indépendants, qui examinent le dossier avant tout acompte.
• Aucune commission à votre charge : elle est incluse dans le prix.

« Avant de comparer des prix au mètre carré, demandez sous quel régime est la terre. Tout le reste découle de cette réponse », résume Antoine Volatier, fondateur d'Ocean Puerto, présent sur le marché de Puerto Escondido depuis 2019.

Pour la vue d'ensemble, lisez notre guide pour acheter à Puerto Escondido.

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