Fideicomiso en zona restringida: lo que cambia para ti

Si eres mexicano, no necesitas un fideicomiso para comprar en Puerto Escondido. Pero si vas a vender a un extranjero, comprar junto con uno o asociarte con socios de fuera, el fideicomiso en zona restringida te afecta directamente. Y también influye en algo que te importa como inversionista: qué tan fácil será revender tu propiedad y a quién.

Lo esencial

• A menos de 50 km de la costa, un extranjero no puede tener el dominio directo de un terreno (Constitución, art. 27, fracción I). Puerto Escondido está dentro de esa franja.
• Tú, como mexicano, sí puedes. El extranjero compra a través de un fideicomiso: un banco mexicano es titular del inmueble y él es el beneficiario.
• El fideicomiso solo funciona con escritura pública inscrita. Un terreno en acta de posesión, comunal o ejidal, no entra en un fideicomiso tal como está.
• Prestar tu nombre a un extranjero no es un favor menor: la ley sanciona la simulación, y el riesgo también es tuyo.

## Qué es la zona restringida

El artículo 27 constitucional establece que solo los mexicanos y las sociedades mexicanas tienen derecho a adquirir el dominio de tierras. Y agrega: "en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo".

La Ley de Inversión Extranjera (LIE) llama a esa franja zona restringida (art. 2). Toda la costa de Oaxaca está dentro. Fuera de ella, un extranjero puede comprar directamente tras un convenio con la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), según el artículo 10-A.

Cómo funciona el fideicomiso

Es un contrato que se firma ante notario, con tres partes:

• Fideicomitente: el vendedor, que aporta el inmueble. Si vendes a un extranjero, ese eres tú.
• Fiduciario: un banco mexicano autorizado, que se vuelve titular del inmueble.
• Fideicomisario: el comprador extranjero, con derecho de uso y aprovechamiento.

Según el artículo 12 de la LIE, ese derecho incluye los frutos del inmueble, como las rentas. El banco actúa solo conforme a las instrucciones del beneficiario.

El permiso de la SRE

Lo solicita el banco, a través de sus delegados fiduciarios y únicamente por medios electrónicos. La solicitud incluye nombres y nacionalidades de las partes, beneficiarios sustitutos, plazo, uso, descripción del inmueble y su distancia a la zona federal marítimo terrestre.

La SRE tiene cinco días hábiles para resolver; si no responde, el permiso se entiende otorgado (LIE, art. 14). El permiso tiene vigencia de 180 días naturales, prorrogable una vez. Los derechos son de $21,650 MXN según la tabla 2026 de la SRE.

Plazo y renovación

El fideicomiso dura hasta 50 años y puede prorrogarse a solicitud del interesado (LIE, art. 13). El beneficiario puede rentar, vender sus derechos y designar fideicomisarios sustitutos que lo sucedan.

## Si vendes a un extranjero

Esto es lo que cambia para ti como vendedor:

• Necesitas escritura. Sin título inscrito no hay nada que aportar al fideicomiso. Un comprador extranjero bien asesorado no comprará una posesión.
• Hay más actores en la operación: el banco del comprador, su permiso SRE y su expediente. Prevé esos plazos en la promesa de compraventa.
• Tu documentación debe estar al día: escritura, inscripción en el registro, libertad de gravámenes, predial. Cualquier pendiente se nota más cuando un banco revisa el expediente.

Por qué importa para tu plusvalía y tu liquidez

Esta es nuestra lectura del mercado, no una cifra oficial: una propiedad con escritura puede venderse a mexicanos y a extranjeros. Una propiedad en posesión, en la práctica, solo a compradores mexicanos dispuestos a asumir ese régimen.

Más compradores posibles significa, en general, más liquidez al revender. En Puerto Escondido, donde una parte importante de la demanda viene de fuera, esa diferencia pesa. La distinción entre escritura y posesión puede generar una diferencia de precio considerable entre terrenos comparables; lo explicamos en nuestro artículo escritura vs acta de posesión.

Si compras pensando en revender, filtra desde el inicio las propiedades con escritura.

Si te asocias con extranjeros

Sociedad mexicana con socios extranjeros

Una sociedad mexicana puede tener hasta 100 % de capital extranjero si sus estatutos incluyen la cláusula de admisión de extranjeros. Con ella, los socios extranjeros renuncian a invocar la protección de su gobierno respecto de esos bienes.

Esa sociedad puede adquirir el dominio en zona restringida solo para fines no residenciales, con aviso a la SRE dentro de 60 días hábiles (LIE, art. 10). Para uso residencial, también debe usar un fideicomiso. El reglamento de la LIE considera no residenciales usos como el tiempo compartido, los proyectos mixtos y los desarrollos inmobiliarios.

Tiene sentido si hay un negocio real: hotel, operación de rentas como empresa, desarrollo. Implica contabilidad, declaraciones fiscales y formalidades corporativas al día; si no se cumplen, los socios pueden responder personalmente.

Comprar en pareja o con un socio extranjero

Si compras con un extranjero, la estructura se define con el notario antes de firmar: quién figura, en qué proporción y bajo qué figura. No es un tema para resolver el día de la firma.

Lo que no debes hacer: prestar tu nombre

A veces un amigo o socio extranjero pide que la propiedad quede "a tu nombre mientras tanto". Piénsalo dos veces:

• Legalmente eres el dueño, con todo lo que eso implica ante el registro y el fisco.
• El artículo 38 de la LIE sanciona la simulación de actos que permita a un extranjero disfrutar o disponer de un inmueble en zona restringida, con multa de hasta el monto de la operación.
• El presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano ha señalado que estos esquemas también pueden llevar a la pérdida del inmueble en favor de la Nación.

Tampoco funciona con tierra ejidal o comunal. Para ser ejidatario hay que ser mexicano (Ley Agraria, art. 15), los derechos parcelarios solo se ceden a ejidatarios o avecindados (art. 80), también mexicanos (art. 13), y las tierras comunales son inalienables, imprescriptibles e inembargables (art. 99).

Por qué el fideicomiso exige escritura

El fideicomiso se basa en transmitir la propiedad al banco. El contrato debe constar en escritura pública y el permiso exige medidas, colindancias y superficie. Una parcela ejidal que adoptó el dominio pleno y lo inscribió queda sujeta al derecho común (Ley Agraria, art. 82), pero eso se verifica caso por caso. Nunca prometemos que una posesión pueda convertirse en escritura.

Además, cada banco tiene sus criterios: uno de los bancos más grandes del país indica que su producto cubre casas y departamentos construidos. Para terrenos, conviene confirmar antes qué banco acepta el expediente.

Calendario y documentos

1. Oferta y revisión del título: escritura, inscripción, libertad de gravámenes.
2. Expediente del banco: documentos del comprador, del vendedor, de los beneficiarios sustitutos, del apoderado y del inmueble.
3. Permiso SRE: cinco días hábiles por ley; un banco indica unos 12 días hábiles con el expediente completo.
4. Firma de la escritura ante notario, que incluye el contrato de fideicomiso.
5. Inscripciones en el Registro Público y en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (este último a cargo del banco, dentro de 40 días hábiles, LIE art. 32).

El plazo total depende del notario, del banco y del expediente. Los honorarios del banco (alta y administración anual), del notario, el impuesto local de traslado de dominio y el registro varían según la institución y el municipio: pide cotización por escrito. El proceso completo está en nuestra guía para comprar en Puerto Escondido.

Cómo coordinamos

En Ocean Puerto mostramos el estatus legal en cada propiedad. Trabajamos con notarios y abogados independientes y coordinamos los tiempos del banco y del notario, tanto si compras como si vendes a un extranjero. El comprador no nos paga comisión: está incluida en el precio.

"Muchos vendedores descubren el tema del fideicomiso cuando ya tienen un comprador extranjero enfrente", dice Antoine Volatier. "Prefiero que lo sepas antes: define a quién puedes vender y en cuánto tiempo."

Consulta nuestro acompañamiento legal y la guía del comprador.

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