Comprar casa en Puerto Escondido: guía completa 2026

Comprar casa en Puerto Escondido ya no es una decisión impulsiva de vacaciones. Para muchos compradores de la Ciudad de México, Oaxaca, Guadalajara o Monterrey es una segunda residencia, una inversión patrimonial o ambas cosas. Esta guía resume lo que necesitas saber en 2026 para comprar con certeza jurídica: qué se vende, dónde, cómo se cierra una operación y cuánto cuesta escriturar.

Una advertencia antes de empezar: aquí no vas a encontrar rangos de precio por zona. Varían demasiado según el estatus jurídico, la vista, el acceso y los servicios, y preferimos no dar cifras que no podamos respaldar.

El mercado en breve

Qué tipo de propiedades se compran

• Terrenos: una compra frecuente para construir una casa propia o un proyecto pequeño de renta. Aquí el estatus jurídico pesa más que en cualquier otro tipo de propiedad.
• Casas: desde casas de uso familiar hasta villas pensadas para renta vacacional.
• Departamentos y condominios: la opción más sencilla para una segunda residencia que no quieres administrar tú.
• Preventas: desarrollos en construcción que se pagan por etapas. Antes de recomendar uno revisamos quién construye, de dónde viene y su historial de entregas.

Las zonas principales

• La Punta Zicatela: el extremo sur de playa Zicatela, con vida a pie, surf y restaurantes. Mercado de terrenos, casas y proyectos pequeños.
• Zicatela: la playa de surf más conocida de Puerto Escondido y su frente hotelero y comercial.
• Rinconada: zona residencial consolidada, con comercios y servicios a pie y cerca de la bahía de Carrizalillo.
• Carrizalillo: alrededor de la bahía del mismo nombre, con acantilados y vistas al mar.
• Bacocho: zona residencial al poniente, con calles amplias y playas abiertas.
• La Barra de Colotepec: al oriente de La Punta, donde desemboca el río. Ambiente más tranquilo y terrenos generalmente más grandes.
• La costa hacia Tierra Blanca, Santa Elena y Agua Blanca: playas abiertas y terrenos cerca del mar, con servicios más limitados. Ojo: algunas de estas zonas pertenecen a otros municipios, lo que cambia impuestos y trámites.

Puedes recorrer cada zona en nuestra página de zonas de Puerto Escondido. Un dato de contexto: las obras del nuevo aeropuerto de Puerto Escondido registran más del 80 % de avance; no damos fecha de apertura.

## El estatus jurídico: la primera pregunta, siempre

En Puerto Escondido conviven dos realidades: propiedades con escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad, y propiedades con acta de posesión sobre tierras de régimen comunal o ejidal, regidas por la Ley Agraria. La Ley Agraria establece que las tierras comunales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo que se aporten a una sociedad. Por eso una acta de posesión no equivale a la propiedad privada escriturada.

Esta diferencia explica que dos terrenos comparables puedan tener precios muy distintos. No se trata de que uno sea "barato": se trata de qué estás comprando exactamente. Nunca te vamos a prometer que una posesión se convertirá en escritura.

Lo explicamos a fondo en nuestra guía escritura vs acta de posesión. Si solo quieres ver propiedades escrituradas, usa el filtro de escritura pública.

Si compras con una pareja o socio extranjero

Como mexicano, compras directamente a tu nombre. Si compras con alguien de otra nacionalidad, aplica la zona restringida: la franja de 100 km a lo largo de las fronteras y de 50 km a lo largo de las playas, donde la Constitución (artículo 27) no permite a extranjeros adquirir el dominio directo. Puerto Escondido está dentro de esa franja.

La solución legal es el fideicomiso: un banco, como fiduciario, adquiere los derechos sobre el inmueble con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, y el extranjero es fideicomisario. La Ley de Inversión Extranjera fija una duración de hasta 50 años, prorrogable a solicitud del interesado. Los detalles están en nuestra guía del fideicomiso.

## Paso a paso: de la búsqueda a la escritura

1. Define tu objetivo

Segunda residencia, renta vacacional, terreno para construir o patrimonio a largo plazo: cada objetivo cambia la zona, el tipo de propiedad y el estatus jurídico que tiene sentido para ti. Define también tu presupuesto total, incluyendo gastos de cierre.

2. Selección y visita (o recorrido en video)

Te enviamos una selección corta, no un catálogo. Si no puedes venir, hacemos recorridos en video en vivo, con el entorno, los accesos y los vecinos, no solo el interior.

3. Revisión legal

Antes de comprometer dinero se revisa la documentación. Para una propiedad escriturada, lo habitual incluye:

• La escritura del vendedor y sus antecedentes en el Registro Público de la Propiedad.
• El certificado de libertad de gravámenes, que acredita que el inmueble no tiene deudas ni cargas.
• Constancias de predial y agua al corriente.
• Un avalúo, que establece el valor del inmueble según sus características.
• Identificaciones oficiales del propietario.

Para una propiedad en posesión la revisión es distinta (asamblea, comisariado, constancias), y por eso la tratamos aparte. Si necesitas acompañamiento, consulta nuestro servicio de apoyo legal.

4. Oferta y promesa de compraventa con depósito

Una vez aceptada la oferta, se firma una promesa de compraventa. El Código Civil Federal la define como un contrato preparatorio por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato futuro, y debe constar por escrito. En ella se fijan precio, forma de pago, depósito, condiciones y fecha de firma ante notario. El monto del depósito se negocia en cada caso.

5. Firma ante notario

El notario revisa la situación jurídica del inmueble, calcula los impuestos, lee la escritura a las partes y la firma con ellas. Después se encarga de inscribirla en el Registro Público de la Propiedad. Trabajamos con notarios y abogados independientes: no dependen de nosotros ni del vendedor.

Gastos de cierre: lo que sí podemos decir

Los gastos de escrituración dependen del notario, del municipio y del valor del inmueble. Como referencia nacional publicada:

En Oaxaca, el impuesto se llama traslación de dominio. Según la Ley de Hacienda Municipal del estado, lo paga quien adquiere, sobre el valor mayor entre el catastral y el declarado, y la tasa la fija la ley de ingresos de cada municipio (2 % si esta no se publica). La única cifra que cuenta es la cotización por escrito del notario: pídela antes de firmar la promesa.

Comprar a distancia

Hemos cerrado operaciones completamente a distancia: recorridos en video, revisión documental, contratos en plataformas reconocidas de firma electrónica y, para la escritura, un poder notarial o firma electrónica según el caso. Si estás fuera de México, un poder otorgado ante un consulado mexicano tiene validez en México sin apostilla; uno otorgado ante notario extranjero requiere apostilla, traducción y protocolización.

Después de la compra

• Predial: se paga cada año al municipio.
• Mantenimiento: la humedad y la sal exigen un mantenimiento constante, sobre todo en casas frente al mar.
• Renta: si vas a rentar por plataformas, el SAT trata el hospedaje como actividad empresarial. Habla con un contador antes de publicar tu primer anuncio.

Si no vives en Puerto, nuestro servicio de administración de propiedades se encarga de rentas, mantenimiento y pagos.

Cuándo no comprar

Lo que le diríamos a un amigo: no compres si vas a necesitar ese dinero en el corto plazo, si no puedes verificar la documentación, o si un precio te parece bajo y nadie te explica por escrito el estatus jurídico. Esperar no cuesta nada; firmar sin revisar sí.

Cómo trabajamos en Ocean Puerto

• No pagas comisión como comprador: la comisión está incluida en el precio.
• Estatus jurídico visible en cada ficha: escritura pública, acta de posesión o ambas.
• Notarios y abogados independientes.
• Asesoría en español, inglés y francés.
• No listamos todo: seleccionamos, y también tenemos propiedades fuera de mercado que no aparecen en el sitio.

"La pregunta que más dinero ahorra no es cuánto cuesta, sino qué dice el papel", resume Antoine Volatier, fundador de Ocean Puerto, en el mercado de Puerto Escondido desde 2019 y con más de 100 ventas.

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