Escritura o acta de posesión en Puerto Escondido

Dos terrenos en la misma zona de Puerto Escondido, con superficie parecida y la misma distancia al mar, pueden tener precios muy distintos. Casi siempre la explicación no está en el terreno, sino en el papel: uno tiene escritura pública y el otro se vende con acta de posesión. No son dos versiones del mismo producto. Son dos regímenes jurídicos distintos, y entenderlos es la base de cualquier inversión con certeza jurídica en la costa de Oaxaca.

Esta guía explica de dónde viene esa diferencia, qué revisar antes de dar un anticipo y qué riesgos asumes si compras solo con posesión.

Los tres regímenes de tenencia de la tierra

El artículo 27 de la Constitución establece que la propiedad de las tierras corresponde originariamente a la Nación, que puede transmitir su dominio a los particulares, "constituyendo la propiedad privada". El mismo artículo, en su fracción VII, reconoce la personalidad jurídica de los núcleos de población ejidales y comunales y protege su propiedad sobre la tierra.

En la práctica, en Puerto Escondido conviven tres regímenes:

• Propiedad privada: se transmite ante notario y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Es lo que tienes en mente cuando hablas de "escriturar".
• Ejido: la Ley Agraria le reconoce personalidad jurídica y patrimonio propio (art. 9). Sus tierras se dividen según su destino: asentamiento humano, uso común y parcelas.
• Bienes comunales: la comunidad es dueña de su tierra, la representa un Comisariado de Bienes Comunales, y esas tierras son inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo que se aporten a una sociedad en los términos del artículo 100 de la Ley Agraria (art. 99).

## Escritura pública y acta de posesión: qué es cada una

La escritura pública

Es el instrumento que otorga un notario cuando se transmite un inmueble de propiedad privada. El notario revisa los antecedentes, solicita el certificado de libertad de gravámenes, verifica que el predial y el agua estén al corriente y, después de la firma, inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Esa inscripción es lo que hace tu derecho oponible frente a terceros.

El acta de posesión

Es el documento con el que, en la práctica local, se acredita un derecho de posesión sobre tierra ejidal o comunal. No es una escritura y no es un título de propiedad privada: la tierra sigue sujeta a la Ley Agraria y a las decisiones de la asamblea del núcleo agrario. Lo que compras es una posición dentro de ese régimen, no la propiedad del suelo.

El dominio pleno: cómo una parcela deja de ser ejidal

La Ley Agraria prevé un camino para que una parcela ejidal pase a propiedad privada, y conviene conocerlo con precisión:

1. La asamblea del ejido, cuando la mayor parte de las parcelas ya están delimitadas y asignadas, resuelve que los ejidatarios pueden adoptar el dominio pleno (art. 81).
2. El ejidatario solicita al Registro Agrario Nacional (RAN) que dé de baja su parcela. El RAN expide un título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Desde ese momento, la tierra deja de ser ejidal y queda sujeta al derecho común (art. 82).
3. En la primera venta, familiares, quienes hayan trabajado la parcela, ejidatarios, avecindados y el propio núcleo tienen derecho del tanto durante 30 días naturales. Sin esa notificación, la venta puede ser anulada (art. 84).

Dos matices importantes. Adoptar el dominio pleno sobre una parcela no cambia la naturaleza de las demás tierras del ejido (art. 83). Y las tierras comunales no siguen este camino: la ley las declara inalienables. Por eso no te diremos nunca que una posesión "se puede escriturar después". Puede existir un procedimiento, o no, y depende de cada caso, de la asamblea y de las autoridades.

## Por qué el estatus jurídico mueve tanto el precio

Lo que pagas en un terreno con escritura es, sobre todo, certeza: un antecedente registral, la posibilidad de heredar o vender ante notario y de oponer tu derecho a terceros. En una posesión pagas por el uso del terreno y asumes que las reglas las fija un régimen colectivo.

Para tu plusvalía esto pesa doble. El día que vendas, tu comprador hará las mismas preguntas que tú haces hoy. Un terreno con escritura llega a ese momento con un expediente que cualquier notario puede revisar; uno con posesión depende de que el siguiente comprador acepte las mismas condiciones. Por eso, a igual ubicación, la diferencia de precio puede ser grande. No es una ganga: es otro producto jurídico.

En Ocean Puerto mostramos el estatus jurídico en cada ficha. Si solo quieres ver inmuebles escriturados, usa el filtro de propiedades con escritura.

Qué revisar antes de firmar o dar un anticipo

Si el inmueble tiene escritura

• Antecedentes en el Registro Público de la Propiedad: que el vendedor sea el titular inscrito y que la superficie coincida con la escritura.
• Certificado de libertad de gravámenes: lo expide el Registro Público y acredita que el inmueble no tiene hipotecas, embargos u otras cargas. Pídelo reciente, no el que el vendedor guarda desde hace años.
• Predial, agua y situación catastral: en Oaxaca, la Ley de Catastro obliga a inscribir todos los inmuebles y exige la cédula y el avalúo catastral antes de que el notario autorice la escritura. Ojo: la misma ley aclara que estar inscrito en el catastro no genera ningún derecho de propiedad o posesión (art. 59). Una boleta de predial no es un título.
• Levantamiento topográfico: que los linderos en campo coincidan con los del documento.

Si el inmueble es ejidal o comunal

• Constancias del RAN: el trámite RAN-04-051 permite obtener constancias de inscripción, de vigencia de derechos o el listado de ejidatarios o comuneros con derechos vigentes. Sirve para confirmar quién es realmente titular del derecho que te quieren ceder.
• Actas de asamblea: si te dicen que una parcela tiene dominio pleno, pide el acta de asamblea y el título expedido por el RAN, y verifica su inscripción en el Registro Público.
• Quién puede adquirir: la Ley Agraria permite a un ejidatario enajenar sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo, por escrito ante dos testigos, ratificado ante notario y con aviso al comisariado (art. 80). En una comunidad, el comunero puede ceder sus derechos a familiares y avecindados (art. 101). Un abogado debe explicarte, por escrito, en qué calidad quedarías tú.

Los riesgos de comprar solo con acta de posesión

• No hay propiedad privada que inscribir: tu derecho depende del régimen agrario y de las decisiones de la asamblea.
• Actos no registrados: lo que debía inscribirse en el RAN y no se inscribió solo surte efectos entre las partes y no perjudica a terceros (art. 150). Una cesión firmada solo entre particulares es frágil.
• Tierras que no se pueden vender: los actos sobre tierras de asentamiento humano o de uso común que pretendan enajenarlas son nulos de pleno derecho, salvo las excepciones de ley (arts. 64 y 74).
• Conflictos posteriores: la firma de abogados Fredrikson & Byron documenta casos en que un ejido impugnó la venta y demandó la recuperación del terreno ya construido.
• Ninguna garantía de conversión: cualquier promesa de que "pronto habrá escritura" es solo eso, una promesa.

Cuándo no comprar

Lo que le diríamos a un amigo: no compres con posesión si el proyecto exige una inversión fuerte en construcción, si piensas revender a corto plazo o si nadie puede mostrarte por escrito la cadena de derechos. Hay compradores que aceptan la posesión con los ojos abiertos y un precio que lo refleja. Lo que no conviene es descubrirlo después de pagar.

Cómo trabajamos en Ocean Puerto

• Estatus jurídico visible en cada ficha: escritura pública, acta de posesión o ambas.
• Notarios y abogados independientes, que revisan el expediente antes de cualquier anticipo. Más detalles en nuestro acompañamiento legal.
• No pagas comisión como comprador: está incluida en el precio.

"Antes de hablar de precio por metro cuadrado, pregunta qué régimen tiene la tierra. Todo lo demás depende de esa respuesta", resume Antoine Volatier, fundador de Ocean Puerto y en el mercado de Puerto Escondido desde 2019.

Si estás empezando, lee también nuestra guía para comprar en Puerto Escondido. Y si vas a comprar con un socio o familiar extranjero, revisa cómo funciona el fideicomiso en zona restringida.

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